利用专项债收购闲置土地、存量商品房 “国家队”收储有望提速

要加快收储节奏，打通收储的各项堵点依然是关键。

10月17日上午，国务院新闻办公室举行新闻发布会，住房和城乡建设部部长倪虹和财政部、自然资源部、中国人民银行、国家金融监督管理总局负责人介绍促进房地产市场平稳健康发展有关情况，并答记者问。

财政部部长助理宋其超在此次发布会上表示：“为了促进房地产市场平稳健康发展，财政部拟会同相关部门实施利用专项债收储土地和收购存量商品房政策。这两项政策聚焦房地产市场的堵点问题，既是推动房地产市场止跌回稳的重要举措，也是落实党的二十届三中全会决策部署，扩大专项债支持范围和用作项目资本金领域的重要内容，有利于促进土地市场的供需平衡，缓解地方政府和房地产企业的流动性和债务压力，也有利于增加保障性住房来源，增进民生福祉。”

宋其超透露，下一步，财政部将加快明确政策的细则和要求，推动政策尽快落地。

进一步盘活闲置土地

财政部在近期两次重要发布会上提及专项债，明确了扩大专项债“涉房”的适用范围，不仅能够收购存量房，还可以用来收储闲置土地。

先是在10月12日，国务院新闻办公室举行“加大财政政策逆周期调节力度、推动经济高质量发展”新闻发布会。会上，财政部副部长廖岷介绍，将允许专项债券用于土地储备，考虑到当前各地闲置未开发的土地相对较多，支持地方政府使用专项债券回收符合条件的闲置存量土地，确有需要的地区也可以用于新增的土地储备项目；另外，支持收购存量房，优化保障性住房供给。”

而在今日的发布会上，宋其超再次补充表示：“在具体操作上，关于专项债用于土地储备，主要是支持各地结合实际情况，与存量土地的业主企业合理确定收购价格，妥善处理回收存量土地涉及的债权债务关系，合理确定专项债券项目内容和地块范围，及时安排债券发行和支出，提高土地资源的利用效率和债券资金的使用效益。

广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示：“近年来，专项债的用途和规模不断在扩容，比如专项债用作配租或配售型保障性住房建设、城中村改造，现在进一步扩围到收回存量闲置土地和用作新的土地储备，而且可以用作相关国企或平台推进这些工作的项目资本金。如果与专项借款结合起来，推动这些事项基本解决了资本金和贷款资金的来源，更加有利于推进存量盘活、去库存和稳定地价和房价，促进止跌企稳。”

“专项债用来收购存量土地和存量房屋，还有很多具体的工作要明确。”李宇嘉进一步指出：“比如，财政部明确支持符合条件的闲置土地收回，需符合的是什么样的条件。从现实情况来看，土地闲置的原因有政府原因、市场原因等多个方面，导致闲置土地处置的难度比较大。收回土地需要明确原因，完善闲置土地管理办法，明确对收回价格的认可。对于政府原因闲置的土地到底怎么来定价，市场原因闲置的是不是可以果断收回？另外，对于收回的主体，收回的流程，收回后的用途，怎么来偿还专项债的本息？这些问题都要明确。”

支持保障性住房建设

在今天的发布会上，宋其超也表示：“关于支持地方用好专项债收购存量商品房用作保障性住房，这项政策主要是由地方自主决策、自愿实施，遵循法治化原则，按照市场化运作，在确保项目融资收益平衡的基础上，地方可安排专项债券收购存量商品房用作保障性住房。这一政策将与其他相关支持政策协同发力，进一步拓宽地方的资金来源渠道，既可以有效消化存量，促进供需平衡，也有利于优化增量，多渠道筹集保障性住房。”

中指研究院政策研究总监陈文静指出，此次财政部进一步明确支持地方用好专项债收购存量商品房用作保障性住房，由地方自主决策、自愿实施，法治化、市场化运作，实现资金平衡。

根据中指监测，今年以来，已有超40城发布了收购存量房作为保障性住房的公告，8月份，武汉、重庆均有收购项目落地。但受收储价格低、资金成本较高、收储标的物错配等因素影响，收储工作整体进展较为缓慢。

陈文静表示：“在各项资金落地执行过程中，要加快收储节奏，打通收储的各项堵点依然是关键，比如合理设定收储价格、放宽标的物限制、放宽收储主体范围、鼓励收储后项目先用于保租房、进一步降低资金成本以及延长资金使用年限等，各项配套政策不断完善，有望加大存量商品房的去化力度，进一步促进房地产市场供需平衡，对于稳定市场预期也将产生积极作用。”